📄 BlocON# Cartea Funciară Colectivă (III): Părțile comune: Unde se termină ușa ta și începe blocul.
Ești stăpân în apartament. Dar coproprietar forțat peste tot în rest.
Există o iluzie frecventă la bloc: că proprietatea ta se termină exact unde se termină gresia din antreu.
De aici apar convingeri aparent logice, dar juridic greșite:
că holul din fața ușii „îți aparține”, că liftul este opțional sau că anumite spații comune pot fi „ocupate” dacă nu deranjează pe nimeni.
În realitate, granița nu este trasată de obiceiuri sau de bun-simț, ci de un document: cartea funciară colectivă.
Iar această graniță este invizibilă, dar extrem de strictă.
Ce sunt, juridic, părțile comune?
Părțile comune sunt toate elementele clădirii care nu aparțin exclusiv unui apartament.
Conform extrasului de carte funciară colectivă, acestea includ:
– holurile de circulație
– casa scării
– liftul
– terenul (construit și neconstruit)
– instalațiile comune
Asta înseamnă că nu doar le folosești. Deții o cotă din ele.
Fiecare treaptă, fiecare metru de hol și fiecare componentă a liftului are, juridic, mai mulți proprietari — în funcție de cota-parte indiviză.
Cum funcționează în practică?
Această structură juridică produce efecte foarte concrete.
Dacă o coloană de apă care trece prin nișa apartamentului tău se sparge, reparația nu este „problema ta”, ci a asociației. Instalația este parte comună, iar costul este suportat colectiv.
În schimb, dacă încerci să închizi capătul de hol pentru uz personal — chiar și cu intenția de „a-l întreține mai bine” — intervii asupra unui bun care nu îți aparține exclusiv.
Nu este suficient acordul vecinului de lângă tine.
Teoretic, ar fi necesar acordul tuturor coproprietarilor, pentru că modifici structura juridică a unui bun comun.
Unde apare confuzia?
Confuzia pornește dintr-o suprapunere greșită: folosința este confundată cu proprietatea.
Faptul că nu folosești liftul nu înseamnă că nu îl deții.
Faptul că dai cu mătura pe hol nu înseamnă că acel spațiu îți aparține.
Legea nr. 196/2018 este clară: drepturile asupra părților comune derivă din calitatea de coproprietar, nu din modul în care alegi să folosești acele spații.
Ce verifici concret?
Dacă vrei să înțelegi exact ce îți aparține și ce nu, extrasul colectiv îți oferă răspunsul:
– verifică suprafața terenului și dacă este corect înscrisă
– identifică părțile comune declarate
– verifică dacă există spații comune „transformate” în apartamente fără bază juridică
De exemplu, anumite notări din cartea funciară pot arăta cum imobilul a fost împărțit în unități distincte. Orice modificare ulterioară care nu apare acolo este, cel puțin, discutabilă juridic.
Ce risc apare dacă ignori aceste delimitări?
Ignorarea diferenței dintre proprietate individuală și proprietate comună poate avea consecințe reale:
– amenzi pentru modificarea neautorizată a părților comune
– obligații de readucere la starea inițială
– răspundere civilă, dacă prin intervențiile tale afectezi instalații comune sau accesul altor proprietari
În anumite situații, costurile pot depăși cu mult „beneficiul” unei improvizații.
Concluzie
Ușa apartamentului tău nu este doar o intrare. Este o frontieră juridică.
Dincolo de ea, nu mai ești singur. Ești parte dintr-o coproprietate în care fiecare metru de spațiu comun aparține tuturor.
💬 Ai observat spații „ocupate” în bloc care par private, dar sunt de fapt comune?
Merită verificate în cartea funciară.
Scrie-mi la 👉 contact@mihaelapaunescu.ro
🔁 Distribuie articolul — mulți confundă folosința cu proprietatea fără să-și dea seama.
🔜 În episodul următor din BlocON# Cartea Funciară Colectivă (IV): Ipoteci și somații: cum problemele financiare ale unui vecin ajung în „cartea” întregului bloc.