📜 BlocON# : Cine e, de fapt, șeful la bloc?
Nu există un șef. Există doar atribuții.
În aproape orice condominiu există o formulare care circulă constant:
„A decis șeful la bloc.”
Legea nr. 196/2018 nu recunoaște această funcție. Nu există „șef de bloc”. Există organe de conducere, fiecare cu atribuții expres și limitativ prevăzute de lege.
Pentru a înțelege cine conduce, trebuie să înțelegem arhitectura juridică a asociației detaliată mai jos:
1️⃣ Adunarea Generală – autoritatea supremă
(Atribuțiile sunt prevăzute limitativ la Art. 53 din Legea nr. 196/2018)
Articolele 45–47 reglementează structura și convocarea, dar atribuțiile efective ale Adunării Generale sunt stabilite în mod limitativ la Art. 53.
Adunarea Generală este singura care poate:
– aproba bugetul anual de venituri și cheltuieli;
– stabili și modifica fondul de rulment și fondul de reparații;
– aproba lucrări de modernizare sau intervenții asupra proprietății comune;
– alege și revoca președintele, comitetul executiv și cenzorul;
– aproba regulamentul condominiului;
– decide contractarea de împrumuturi bancare – exclusiv cu acordul scris al tuturor proprietarilor.
Nicio altă structură nu poate prelua aceste competențe.
Adunarea Generală este centrul de decizie. Restul organelor execută sau verifică.
2️⃣ Comitetul Executiv și Președintele – punerea în aplicare
(Atribuțiile CEx – Art. 55; atribuțiile Președintelui – Art. 57)
Art. 56 reglementează alegerea președintelui. Atribuțiile reale sunt la Art. 55 și 57.
Comitetul Executiv:
– emite decizii scrise pentru punerea în aplicare a hotărârilor Adunării Generale;
– propune regulamentul condominiului;
– gestionează situațiile urgente sau de criză;
– urmărește executarea contractelor.
Președintele:
– reprezintă asociația în instanță și în raporturile cu terții;
– semnează documentele oficiale;
– urmărește executarea hotărârilor;
– actualizează cartea de imobil.
Președintele nu poate aproba cheltuieli în afara limitelor stabilite de Adunarea Generală. Nu poate substitui voința colectivă.
3️⃣ Administratorul – executantul tehnic și financiar
(Atribuțiile detaliate la Art. 66 din Legea nr. 196/2018)
Art. 64–65 privesc atestarea și cadrul contractual. Atribuțiile concrete sunt reglementate la Art. 66.
Administratorul:
– gestionează fondurile asociației (rulment, reparații etc.);
– întocmește lista lunară de plată în maximum 5 zile de la primirea ultimei facturi;
– asigură evidența contabilă;
– urmărește încasările și plățile;
– asigură respectarea normelor de securitate și apărare împotriva incendiilor;
– afișează lunar situația veniturilor și cheltuielilor.
Limitarea este esențială: administratorul nu poate utiliza fondurile asociației fără hotărâre scrisă a Adunării Generale sau decizie a Comitetului Executiv.
El execută, nu decide.
4️⃣ Cenzorul / Comisia de Cenzori – controlul financiar
(Atribuțiile sunt prevăzute la Art. 61)
Art. 59–60 reglementează mandatul și condițiile de eligibilitate. Atribuțiile propriu-zise sunt la Art. 61.
Cenzorul:
– verifică lunar execuția bugetară;
– întocmește rapoarte anuale de gestiune;
– poate efectua controale inopinate ale casieriei;
– verifică respectarea cadrului legal.
Cenzorul nu conduce blocul. El verifică dacă cei care conduc respectă legea.
Separarea puterilor în condominiu
Structura legală funcționează pe delimitare clară:
Adunarea Generală decide.
Comitetul Executiv pune în aplicare.
Administratorul execută tehnic și financiar.
Cenzorul controlează.
Când aceste competențe se amestecă, apar conflicte.
Când sunt respectate, apare stabilitate juridică.
Pași pentru verificarea legalității conducerii
1️⃣ Verificarea mandatelor
Mandatul președintelui și al membrilor CEx nu poate depăși 4 ani (Art. 46 alin. 1).
2️⃣ Delimitarea decizională
Lucrările care nu sunt urgente trebuie aprobate de Adunarea Generală (Art. 53 lit. e).
3️⃣ Transparența financiară
Administratorul trebuie să afișeze lunar situația veniturilor și cheltuielilor (Art. 66 alin. 1 lit. o).
4️⃣ Controlul cenzorului
Rapoartele de verificare a gestiunii se prezintă conform dispozițiilor privind mandatul și controlul financiar (Art. 60 alin. 6 și Art. 61).
Exemplu de clauză privind delimitarea competențelor
„Președintele și Comitetul Executiv nu pot aproba cheltuieli care depășesc plafonul stabilit de Adunarea Generală, orice act de dispoziție peste acest prag fiind susceptibil de anulare în temeiul Art. 53 lit. l) și Art. 102 alin. (1) lit. e) din Legea nr. 196/2018.”
Checklist de legalitate
✔ Procesele-verbale sunt înscrise în registrul unic al asociației?
✔ Listele de plată sunt afișate în maximum 5 zile de la ultima factură?
✔ Deciziile CEx indică hotărârea AG care le fundamentează?
✔ Penalitățile sunt aplicate doar după 30 de zile de la scadență?
✔ Convocarea AG s-a făcut cu minimum 10 zile înainte?
✔ Tabelul convocator este semnat de proprietari?
În bloc, puterea nu este un titlu. Este o competență limitată de lege.
📩 Ai suspiciuni privind depășirea atribuțiilor?
Scrie-mi la 👉 contact@mihaelapaunescu.ro
💬 Ai idei sau întrebări? Scrie în comentarii.
🔁 Distribuie publicația, ca informația să ajungă și la alții
🔜 Următorul episod #BlocON: Adunarea Generală: Revizia cheltuielilor comune.