🧮 BlocON# O singură notă de plată, trei formule legale.
Cum se împart cheltuielile și ce verifici pe lista de întreținere.
Privește cele patru personaje din imagine. Arată diferit, au stiluri diferite, dar stau pe aceeași linie. Exact așa funcționează și cheltuielile într-un bloc: oameni diferiți, apartamente diferite — o singură factură comună, împărțită după reguli precise.
Lista de întreținere nu este „o opinie a administratorului”.
Este rezultatul unei aritmetici impuse de lege. Matematica întreținerii arată așa:
Baza legală: nu negociere, ci aplicare matematică
Repartizarea cheltuielilor în asociația de proprietari nu este rezultatul voinței discreționare a organelor de conducere.
Este o aplicare strictă a criteriilor legale prevăzute de articolele 75–93 din Legea nr. 196/2018.
Orice abatere de la aceste formule poate atrage nulitatea hotărârilor adunării generale și corectarea listelor de plată.
Pe scurt:
nu se „decide” cum se împarte întreținerea — se calculează.
Cele trei mecanisme legale de repartizare
Conform articolului 75 alineatul (2) din Legea nr. 196/2018, cheltuielile se încadrează pe categorii distincte și se repartizează astfel:
1. Pe număr de persoane
Pentru cheltuieli precum salubritatea sau, în anumite situații, energia electrică a liftului.
Regula este clară: se iau în calcul doar persoanele care locuiesc efectiv în apartament minimum 15 zile pe lună, potrivit articolului 82 alineatul (5).
Această categorie urmărește prezența umană.
2. Pe consum individual
Pentru apă rece, apă caldă, gaze și energie termică (unde există repartitoare).
Repartizarea se face pe baza indexurilor contoarelor, conform articolului 83, iar eventualele diferențe (pierderi) trebuie calculate printr-o metodologie transparentă, aprobată de asociație.
Această categorie urmărește ce ai folosit efectiv.
3. Pe cotă-parte indiviză
Pentru reparații, salarii, asigurări, modernizări și întreținerea părților comune.
Aici se aplică articolele 84 și 85 din Legea nr. 196/2018: sumele se împart proporțional cu suprafața utilă a proprietății, indiferent dacă proprietarul locuiește sau nu în apartament.
Este o cheltuială care decurge din dreptul de proprietate, nu din locuire.
De ce lista de întreținere este concluzia, nu începutul
Lista lunară este finalul unui lanț juridic și contabil:
facturile primite de asociație
încadrarea fiecărei sume în categoria corectă (articolul 75)
aplicarea formulei legale (persoane, consum, cotă-parte indiviză)
centralizarea pe apartamente
afișarea rezultatului
Lista este verdictul matematic al lunii.
Dacă una dintre aceste verigi este greșită, întreaga listă devine vulnerabilă.
Pași pentru verificarea legalității listei de întreținere
Dacă vrei să controlezi corectitudinea listei, urmărește următorii pași:
1. Identificarea categoriilor de cheltuieli
Verifică dacă administratorul a clasificat corect sumele, conform articolului 75 alineatul (2).
2. Verificarea criteriului „număr de persoane”
Pentru gunoi sau lift, asigură-te că sunt luate în calcul doar persoanele care locuiesc minimum 15 zile pe lună (articolul 82 alineatul (5)).
3. Controlul consumurilor individuale
Apa și gazele trebuie repartizate pe baza indexurilor, conform articolului 83, iar diferențele trebuie explicate.
4. Validarea cheltuielilor pe cotă-parte indiviză
Reparațiile și salariile trebuie împărțite proporțional cu suprafața apartamentului, potrivit articolelor 84 și 85, indiferent de prezența locatarilor.
5. Exercitarea dreptului de contestație
Dacă identifici erori, poți depune contestație scrisă în termen de 10 zile de la afișare, în temeiul articolului 28 alineatul (3).
Exemplu de notă justificativă pentru lista de plată
„Prezenta listă de plată a fost întocmită în conformitate cu prevederile articolelor 75–93 din Legea nr. 196/2018. Cheltuielile cu salubritatea au fost repartizate pe număr de persoane conform articolului 82, iar fondul de reparații a fost calculat pe cotă-parte indiviză conform articolului 85 litera a), fiind obligatoriu pentru toți proprietarii, indiferent de utilizarea efectivă a spațiului, potrivit articolului 75 alineatul (4).”
Checklist rapid pentru proprietar
lista este înregistrată în evidențele asociației
fiecare sumă este detaliată separat
cheltuielile sunt încadrate corect (de exemplu: articolul 82 versus articolul 84)
penalitățile sunt aplicate doar după 30 de zile de la scadență (articolul 77 alineatul (1))
lista este afișată la avizier în maximum 5 zile de la primirea ultimei facturi (articolul 66 litera m)
orice sesizare primește răspuns scris în termen de 10 zile
Într-o asociație de proprietari, empatia dintre vecini contează.
Dar întreținerea se calculează, nu se negociază.
📩 Ai dubii despre cum a fost împărțită întreținerea sau dacă o cheltuială a fost încadrată corect?
Scrie-mi la 👉 contact@mihaelapaunescu.ro
💬 Ai completări sau idei pentru episoadele următoare? Lasă un comentariu.
🔁 Distribuie publicația — poate ajuți un vecin fără să știi.
🔜 Următorul episod #BlocON: Fondurile asociației: chipul financiar al blocului.