🏷️Legea NORDIS, în sfârșit în vigoare: sfârșitul apartamentelor vândute din vorbe
Promisiunile fără notar devin inutile, banii cumpărătorilor intră sub control, iar dezvoltatorii vor avea nevoie de acte, nu doar de machete și prezentări.
A dispărut epoca vânzărilor „pe plan și pe cuvânt”. Legea nr. 207/2025, născută în siajul scandalului Nordis, a fost publicată în Monitorul Oficial pe 8 decembrie și intră direct în fundația juridică a tranzacțiilor imobiliare. De acum, dezvoltatorii nu mai pot promite fără acte, iar cumpărătorii nu mai pot plăti fără garanții clare. Preapartamentarea, forma autentică și controlul banilor devin regulă, nu opțiune.
🧾 Ce schimbă Legea 207/2025 în imobiliare?
📌 Promisiunile nu mai țin loc de acte
Contractele de rezervare și promisiunile de vânzare nu mai pot fi simple înțelegeri de mână. Legea cere ca orice promisiune (de vânzare, de cumpărare sau bilaterală) să fie:
în formă autentică, adică semnată la notar;
notată în cartea funciară, în cel mult o zi lucrătoare de la semnare.
➡️ Consecință: promisiunile sub semnătură privată – practică larg răspândită până acum – devin inaplicabile, chiar dacă anterior erau considerate valide de instanțe.
🧱 Preapartamentarea: carte funciară pentru viitor
Legea introduce o noutate absolută: preapartamentarea.
🔧 Ce înseamnă?
Deschiderea de cărți funciare provizorii pentru apartamente care încă nu există fizic, dar sunt autorizate.
✔️ Condiții:
Autorizația de construire trebuie notată în CF;
Se întocmește o documentație cadastrală pe baza DTAC;
Fiecare UI/LI (unitate individuală/locuință individuală) primește o carte funciară „ca viitor bun imobil”.
🎯 Scopul? Să permită contractarea în siguranță juridică a unor apartamente în fază de proiect.
💼 Rezervările devin contracte limitate
Contractul de rezervare, folosit frecvent pentru „blocarea” unui apartament, este reglementat explicit:
Durata maximă: 60 de zile;
Avans maxim: 5% din prețul de vânzare;
Dacă nu e respectată forma și limita, rezervarea este nulă absolut.
🔒 După cele 60 de zile, părțile sunt obligate să încheie un contract clar: fie o promisiune, fie direct contractul de vânzare.
💰 Avansurile, blocate în conturi controlate
O schimbare de fond cu impact economic direct:
Toate sumele primite de dezvoltator înainte de vânzarea finală trebuie păstrate într-un cont bancar distinct, dedicat proiectului.
✅ Folosirea banilor este strict condiționată:
max. 25% pentru structură, cu ștampila «bun de plată» a dirigintelui de șantier;
max. 20% pentru instalații, doar după ce structura este finalizată.
❌ Orice altă utilizare este interzisă și se sancționează cu 1% din cifra de afaceri (dacă fapta nu e penală).
🧯 Înstrăinările fără acte nu mai trec filtrul legal
Legea aduce și o inconsecvență terminologică, dar cu potențial litigios: folosește vag termenul „înstrăinare” pentru a defini condițiile prealabile vânzării. În realitate, înstrăinarea poate include:
donația, schimbul, darea în plată, aportul în natură etc.
🔍 Problema: legea reglementează doar promisiunile de vânzare, dar folosește termenul general „înstrăinare”. Rezultatul? Spațiu de interpretare riscant pentru practicieni.
⚖️ O lege născută din scandal, dar cu impact sistemic
Legea 207/2025 vine după un val de emoție publică. Insolvența Nordis a expus o realitate: prea multe „vânzări” se bazau pe vorbe, machete și promisiuni făcute în birouri de vânzări, nu în fața notarului.
Acum:
Statul intervine în ciclul financiar al proiectului;
Vânzarea off-plan nu mai este o convenție informală;
Cartea funciară devine centrul gravitațional al oricărei promisiuni.
🔚 Concluzie: A dispărut improvizația. Începe formalismul.
Pentru dezvoltatori, Legea Nordis este o lege-reformă. Pentru cumpărători, o garanție minimală că apartamentul rezervat are o viață juridică, nu doar una în Photoshop.
Dar costul nu e doar birocratic – e și financiar.
➡️ Contracte notariale, operațiuni cadastrale, conturi distincte – toate vor adăuga presiune pe prețul final.
📬 Ai nevoie de clarificări juridice sau consultanță specifică pe noile prevederi din Legea 207/2025?
Scrie-ne la contact@mihaelapaunescu.ro și îți oferim soluții aplicate destinate în special cumpărătorilor.